REGULACIÓN Y NORMATIVA PARA NUEVOS LOTEOS

VISTO :

La ordenanza Nº 240, de fecha 22 de octubre de 1996, y;

CONSIDERANDO :

Que en los últimos años se ha producido un incremento considerable de propuestas de subdivisiones de inmuebles con destino a loteos, con importantes implicancias en el ordenamiento urbano.
Que en virtud de las consecuencias sociales y ambientales altamente complejas generadas a raíz de la diversidad y magnitud de las subdivisiones de inmuebles y sus impactos en los emprendimientos urbanísticos y en los ambientes en los que éstos se proyectan, es imprescindible una nueva y más completa regulación.
Que es necesario planificar los procesos de urbanización e industrialización, en función del desarrollo sustentable del ambiente.
Que este tema fue analizado por la Comisión Comunal de San Jerónimo Norte, según consta en el acta Nro. 691 de fecha 26 de noviembre de 2014.

ARTICULO 1º: Derógase la ordenanza Nº 240, de fecha 22 de octubre de 1996.

ARTICULO 2º: Declárase vigente en la jurisdicción de la Comuna de San Jerónimo Norte, el Reglamento Tipo de Loteos y Urbanizaciones que en los artículos siguientes se detalla.


REGLAMENTO TIPO DE LOTEOS Y URBANIZACIONES
PARA LA COMUNA DE SAN JERONIMO NORTE

ARTICULO 3º: AREA URBANIZADA A los fines de la aplicación de este reglamento se considerará como área urbanizada la compuesta por las manzanas sobre las que se están prestando los siguientes servicios mínimos, abovedamiento de calles, alumbrado público y red de baja tensión domiciliaria, alcantarillado, recolección de residuos y arbolado, y/o que tengan un 50% de sus parcelas con edificación.

ARTICULO 4º: LOTEO RESIDENCIAL FUERA DEL AREA URBANIZADA No se prestará aprobación a ningún loteo residencial que se encuentre aislado del área urbanizada, o que no forme con ella una continuidad de uso y ocupación urbana del suelo.

ARTICULO 5º: COBRO DE TASAS Las tasas serán cobradas a los titulares de los lotes, una vez habilitado el loteo, esté o no cedida la posesión por parte del loteador.

ARTICULO 6º: CONDICIONES DEL TERRENO Todo fraccionamiento deberá cumplir como mínimo con los siguientes requisitos
a)     No estar ubicado en terreno o zona inundable.
b) Tener un nivel o aptitud que permita considerar los terrenos libres de inundaciones o anegamientos.
c)     Deberá estar correctamente ubicado, con relación a las industrias, manteniendo con respecto a las mismas, las distancias y demás especificaciones de seguridad y protección del medio ambiente que establezcan los organismos estatales pertinentes.
d) Cumplimentar en general, las normas específicas contenidas en el Decreto Provincial N 7317/67.

ARTICULO 7º: ESPACIOS VERDES - EQUIPAMIENTO COMUNITARIO - RESERVORIOS Todo proyecto de loteo que sea o exceda en su superficie los 10.000 m2 deberá afectar como mínimo un 7 % ( siete por ciento ) de la superficie total que se subdivide, para espacio verde de uso público, aparte de los espacios que se establezcan con destino a equipamiento comunitario, calles, avenidas, o pasajes de uso público. Del mismo modo el propietario del loteo deberá donar a la Comuna de San Jerónimo Norte, como mínimo un 3 % ( tres por ciento ) de la superficie total que se subdivide, para equipamiento comunitario y/o la finalidad que la Comuna disponga de acuerdo a las necesidades públicas del momento. Se entiende por superficie total que se subdivide, el terreno que el propietario efectivamente fraccionará, libre de calles, avenidas o pasajes de uso público. Se deja expresamente aclarado que si el Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia, exije la ejecución de un reservorio hídrico, el propietario deberá donar a la Comuna de San Jerónimo Norte, la fracción de terreno necesaria a sus efectos. En ese caso el reservorio hídrico podrá estar alojado dentro de la superficie destinada a espacio verde, ocupando hasta un límite máximo del 40 % ( cuarenta por ciento ) de dicha superficie.

ARTICULO 8º: FRACCIONAMIENTO POR ETAPAS En el caso de un terreno que se fraccione por etapas o que se fraccione solo en parte del mismo, siempre que el predio de su dominio tenga o exceda los 10.000 m2, deberá ceder la superficie establecida en el artículo anterior.

ARTICULO 9º: APTITUD DE LOS ESPACIOS VERDES No se dará aprobación a los fraccionamientos o loteos que proyecten la ubicación, forma o dimensiones de los espacios verdes, de modo que no sean aptos para la recreación o no reúnan los requisitos mínimos de saneamiento.

ARTICULO 10º: LOTEOS ADYACENTES A RUTAS, FERROCARRILES, CANALES, RIOS, ARROYOS O LAGUNAS Los loteos adyacentes a ruta, ferrocarriles, canales, ríos, arroyos o lagunas, deberán cumplir con los siguientes requisitos
a)     A ambos márgenes de las trazas de las rutas primarias y secundarias, provinciales o nacionales, se dejará una franja de 20 metros para el trazado de una calle colectora, de modo de evitar los accesos directos a las rutas.
b)     A ambos lados de las zonas ferroviarias, deberá dejarse un camino de 30 metros de ancho en las zonas rurales, y 20 metros de ancho en las áreas urbanas, para uso público.
c)     A ambos lados de los canales, deberá dejarse una franja de 20 metros de ancho, para caminos de acceso o para el paso de máquinas de limpieza.
d)     Junto a los ríos, arroyos o lagunas, deberá dejarse una franja de 50 metros a partir de la línea de ribera, determinada por el organismo estatal correspondiente. Esta franja será utilizada para forestación, trazado de caminos costeros o paso de máquinas de limpieza.

ARTICULO 11º: CONTINUIDAD DE LAS CALLES Las calles de los nuevos loteos, deberán respetar la continuidad de las existentes, prolongándose con sus mismas características.

ARTICULO 12º: DECLARACION DEL USO O DESTINO : El propietario o promotor del loteo, al solicitar la aprobación del mismo, deberá manifestar el uso o destino de la subdivisión proyectada, conforme a las definiciones de este reglamento.

ARTICULO 13º: CLASIFICACION DE LOS LOTEOS: Por su ubicación dentro del distrito o jurisdicción, los loteos podrán ser:
a)     Loteo residencial en el área urbanizada.
b)     Loteo residencial de fin de semana.
c)     Loteo para quintas.
d)     Loteo para industria.
e)     Nuevo núcleo urbano.
a)      LOTEO RESIDENCIAL EN EL AREA URBANIZADA: Serán aquellos de uso residencial, que por ubicación estén comprendidos o en condiciones de comprenderse en el área urbanizada, de acuerdo a las prescripciones de este reglamento.
b)      LOTEO RESIDENCIAL DE FIN DE SEMANA: Serán los destinados al uso recreativo o de descanso.
c)      LOTEO PARA QUINTAS: Serán los destinados al uso hortícola y orientado a la producción de frutas, hortalizas y verduras.
d)      LOTEO PARA INDUSTRIAS: Serán los destinados al establecimiento de industrias o parques industriales, y dirigidos a la promoción y correcta ubicación de las industrias.
e)      NUEVO NUCLEO URBANO: Cuando se trate de un loteo de tipo residencial generado por la radicación de una industria de importancia o un proyecto de inversión pública o privada que implique la necesidad de radicar familias en forma permanente, que requieran la consecuente prestación de servicios y equipamiento y que estén ubicados a más de 10 km del área urbanizada, será considerado como nuevo centro urbano y para su aprobación se consultará a los organismos provinciales competentes.

ARTICULO 14º: DIMENSION DE LOTES RESIDENCIALES EN EL AREA URBANIZADA: Para los loteos residenciales en área urbanizada, el tamaño mínimo de los lotes será de 200 m². de superficie, con un frente mínimo de 10 metros. Cuando se trate de un proyecto masivo de viviendas, se aceptaran modificaciones, siempre que se justifique técnicamente y se logre un adecuado funcionamiento del agrupamiento proyectado y un mejor aprovechamiento de la infraestructura de servicios. Estas modificaciones estarán sujetas a la aprobación de la autoridad comunal.

ARTICULO 15º: DIMENSION DE LOTES RESIDENCIALES DE FIN DE SEMANA: Para los loteos residenciales de fin de semana, se requerirá que los mismos estén sobre áreas de interés turístico o en zonas definidas por Ordenanzas, como áreas afectadas a este uso. Las dimensiones mínimas de los lotes serán de 900 m². y con un frente mínimo de 18 metros.

ARTICULO 16º: DIMENSION DE LOS LOTES PARA QUINTAS: Para los loteos destinados a quintas, las parcelas deberán tener una superficie mínima de 10.000 m²., con un frente mínimo de 50 metros. Esta medida podrá variar de acuerdo a lo que se establezca como "unidad económica" por parte de los organismos provinciales responsables.

ARTICULO 17º: DIMENSIÓN DE LOS LOTES INDUSTRIALES: Para los loteos destinados a industrias, los mismos responderán a proyectos especiales, destinados a la promoción industrial y deberán estar ubicados, en relación con el área de residencia., a sotavento de los vientos dominantes. Este tipo de implantación deberá estar fundada en todos los casos, en estudios especiales que garanticen la salud y seguridad de los habitantes.

ARTICULO 18º: EXIGENCIAS AL LOTEADOR: Para los casos de loteos residenciales en zona urbanizada, se requerirán al propietario o promotor la instalación de los siguientes servicios mínimos:
a)     Abovedamiento de calles.
b)     Alumbrado público y red de baja tensión domiciliaria.
c)     Red de distribución de agua corriente.
d)     Nivelación para desagües, ejecución de alcantarillas, entubados, reservorios y zanjeo.
e)     Arbolado.

ARTICULO 19º: PLAZO PARA EJECUTAR LAS MEJORAS ESTABLECIDAS EN EL ARTICULO 18º: Las obras a que se hace referencia, deberán estar ejecutadas en un plazo máximo de seis meses, contando desde la fecha de aprobación provisoria del loteo. Todas estas obras correrán por cuenta y cargo del loteador y serán ejecutadas de conformidad con las exigencias, planos y detalles que al efecto determine la autoridad comunal.

ARTICULO 20º: HABILITACION DEL LOTEO: Cuando los trabajos enumerados se encuentran realizados de conformidad con lo establecido anteriormente, se dará aprobación definitiva al loteo sin perjuicio de las demás obligaciones o trámites que correspondan a los propietarios o locadores en otros niveles de la administración.

ARTICULO 21º: .- EXIGENCIA PARA LA PRESENTACIÓN DE PROYECTOS DE LOTEOS:
a)      Pedido de autorización : Se solicitará la autorización en nota dirigida a la autoridad comunal, firmada por el propietario o por sus representantes legales. En la misma se declarará el uso o destino de la subdivisión
b)     Documentación: Se acompañará la siguiente documentación
1) Fotocopia certificada del titulo de propiedad del terreno que se pretende lotear.
2) Constancia de factibilidad hídrica expedida por el Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia.
3) Constancia de factibilidad para el tendido de la red de agua potable.
4) Constancia de factibilidad para la provisión del servicio de energía eléctrica.
5) Categorización Ambiental extendida por la Secretaria de Medio Ambiente de la Provincia.
6) Los planos que a continuación se detallan firmados por profesional habilitado, inscripto en el Consejo de Ingenieros de la Provincia de Santa Fe:
- Cuatro planos con trazado de vías públicas en escala 1:1000, conteniendo balance de superficies, discriminando: Areas útiles a dividir, Areas para espacios verdes públicos, reservorios hídricos y Areas para equipamiento comunitario.
- Plano en escala 1: 2000 con cotas del nivel del terreno y su relación con el nivel de los desagües existentes.
- Planos y memorias descriptivas de las obras establecidas en el artículo 18 y cronograma de las mismas.

ARTICULO 22º: ESCRITURACION DE TITULOS: La cesión gratuita de las superficies correspondientes a las vías públicas, espacios verdes y/o equipamiento comunitario del proyecto aprobado, serán escrituradas libre de todo gravamen y ocupación a favor de la comuna, cuando ésta lo disponga y por intermedio de escribano público que designe la autoridad comunal. Los costos de escrituración estarán a exclusivo cargo del propietario del loteo.

ARTICULO 23º: FORMATO Y TAMAÑO DE LOS PLANOS: Se ajustará a las normas establecidas por el Departamento Topográfico de la Dirección General de Catastro de la Provincia.

ARTICULO 24º: TRAMITE DE APROBACION:
a)     Aprobación provisoria: Una vez cumplimentada la presentación de la documentación establecida en el artículo 21 se otorgará la "aprobación provisoria", la cual será extendida por la comuna, mediante ordenanza. Desde ese momento comenzará a regir el plazo establecido en el artículo 19. Con esta aprobación provisoria, el propietario estará en condiciones de solicitar la inscripción de la mensura en la Dirección General de Catastro de la Provincia.
b)     Aprobación definitiva: Cuando las obras de mejoras estén concluidas a juicio de la inspección comunal, se podrá solicitar la aprobación definitiva, adjuntando una copia del plano de mensura con la constancia de inscripción en la Dirección General de Catastro. Otorgada la aprobación definitiva por ordenanza comunal, el loteo se considerará habilitado y la comuna se hará cargo de la prestación de los servicios públicos respectivos.

ARTICULO 25º: PUBLICIDAD DE LA VENTA: Una vez otorgada la aprobación a un loteo, se exigirá, antes de la iniciación de la venta de los lotes, la colocación de un cartel en el que se consignará el numero de ordenanza aprobatoria y el nombre del profesional interviniente. Tal requisito será exigible también para todo otro material de divulgación publicitaria con relación al loteo.

ARTICULO 26º: PROHIBICION DE VENTA: Queda prohibida la venta de lotes correspondientes a subdivisiones ejecutadas para algunas de las finalidades establecidas en el artículo 13 de este reglamento, ubicadas en jurisdicción de esta comuna, sin haber cumplimentado los requisitos establecidos en esta normas.

ARTICULO 27º: MULTAS: El propietario que venda terrenos en infracción a lo dispuesto en la presente ordenanza, será penado con una multa equivalente al 20 % del valor de las ventas, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan.

FIRMANTES :

SAN JERONIMO NORTE, 26 de Noviembre de 2014