Plan Integral Municipal de Tierras, Hábitat y Viviendas

VISTO :

Las disposiciones establecidas en los Programas Nacionales y Provinciales de Hábitat y Vivienda, y la Ley Orgánica de Municipalidades N° 2756 en materia de atribuciones del Intendente y de este Honorable Concejo Municipal en orden al fomento para la construcción de viviendas individuales o planes colectivos, la adquisición de lotes y la dotación de infraestructura de servicios urbanos, fundamentalmente orientado a familias de recursos medios y/o escasos; y

CONSIDERANDO :

Que, es intención de la gestión municipal actual implementar un programa integral que dé respuestas a las crecientes demandas de un sector importante de la comunidad de poder acceder a la adquisición de lotes urbanos, viviendas y/o financiamiento con destino a construir, ampliar o refaccionar su vivienda familiar;
               Que, entendemos que la problemática habitacional de nuestra ciudad, debe trabajarse con un enfoque integral, apostando en todo momento a la participación activa de los vecinos, para intentar responder de este modo, a las diferentes situaciones que se presentan, considerándolo un derecho elemental de la ciudadanía;
               Que, es necesario desarrollar instrumentos alternativos de gestión orientados a lograr una mayor accesibilidad al suelo urbanizado y a una vivienda adecuada, desalentando así la especulación inmobiliaria y desplegando

acciones de intervención en el hábitat que redunden en una mejor calidad de vida para nuestros vecinos;
               Que, la problemática habitacional en nuestra ciudad no escapa a la generalidad de otras ciudades con similar movilidad demográfica y social, que sería largo enumerar, pero entre los que podríamos mencionar: la enorme dificultad por parte de sectores de medianos y bajos recursos para acceder a suelo urbanizado y a la vivienda debido a los altos costos de los mismos, la insuficiente oferta estatal de viviendas sociales, la relativa escasez de lotes urbanos para construcción ligado al excesivo costo de los mismos, el progresivo aumento de población joven con necesidades de vivienda al haber formado familia, y la necesidad de aumentar los niveles de coordinación de políticas públicas de hábitat entre las jurisdicciones local, provincial y nacional;
               Que, al mismo tiempo, la expansión territorial de nuestro distrito genera un permanente incremento de la demanda de servicios urbanos básicos, que coloca al Municipio ante la necesidad de realizar cada vez mayores inversiones en infraestructura y equipamientos, priorizando las mismas de acuerdo a los parámetros establecidos en nuestro Plan de Ordenamiento Territorial (POT SJN);
               Que, el derecho a la vivienda, tal como lo ha manifestado la Corte Suprema de Justicia de la Nación en reiteradas oportunidades, no es un derecho operativo, sino que se trata de un derecho programático, esto quiere decir que, es el Estado -en sus diferentes niveles y con diferentes responsabilidades-, quien debe realizar programas o proyectos, que faciliten el acceso o ejercicio de este derecho a los ciudadanos que no puedan tener su vivienda por su propia cuenta;
               Que, la gestión municipal actual tiene como principal objetivo el desarrollo de una ciudad inclusiva, integrada territorialmente y cohesionada socialmente, donde todos sus habitantes puedan ejercer el derecho a la

ciudad, con iguales derechos y oportunidades y donde la comunidad sea la protagonista de la transformación física y social;
               Que, en ese sentido, hemos venido consolidando un modelo de gestión municipal que promueve una gestión integral del hábitat, articulando políticas de inclusión social y ejecutando acciones en el marco de políticas de acceso al suelo y a la vivienda;
               Que, las mismas prevén la construcción de viviendas mediante administración municipal, el acompañamiento, ayuda y gestiones de nuevos planes de vivienda provinciales y programas vigentes disponibles en los diferentes organismos nacionales;
               Que, asimismo, la gestión municipal actual ha desarrollado una gran experiencia desarrollando los ya tradicionales planes y/o círculos de ahorro municipales para construcción y refacción para aquellos propietarios que ya cuentan con su casa propia y su necesidad pasa por realizar una ampliación, mejora o terminación de la misma, que ya cumplen más de quince años de vigencia ininterrumpida, y que se han venido implementando con sostenido éxito en nuestra localidad;
               Que, resulta evidente que dicho abordaje integral requiere del involucramiento activo de los distintos niveles de gobierno municipal, provincial y nacional, y de instituciones públicas y/o privadas, de ONGs, y de la participación activa de los vecinos;
               Que, el cúmulo de acciones a desarrollar por parte del municipio, presupone un sinnúmero de temas tales como: el relevamiento barrial de las necesidades de política habitacional; la recepción de las necesidades de los vecinos; el estudio y adjudicación de tierras y viviendas sociales; la elaboración de listados de postulantes a los distintos programas, definiendo y evaluando los perfiles individuales para posibles adjudicaciones; la confección de documental

necesaria para la regularización dominial, adjudicación, venta y suscripción de títulos traslativos de dominio si correspondiere; la asistencia técnica profesional para la definición de las condiciones medioambientales de los emplazamientos, la gestión de mensuras, la valuación de inmuebles, la aprobación de loteos y desarrollos urbanos, la aprobación de planos y el seguimiento y monitoreo de obras y proyectos del municipio, de provincia y nación y de particulares, entre tantas otras actividades;
               Que, si bien esta diversidad de actividades involucra a casi todas las secretarías del Gabinete municipal, entendemos que es imprescindible identificar a la Secretaría de Obras, Servicios Públicos y Control de este Departamento Ejecutivo Municipal, como la unidad de coordinación y Autoridad de Aplicación;
               Que, dicha tarea se realizará con enfoque estratégico y formulando objetivos transversales con las demás Secretarías y desarrollando mecanismos de gestión ágiles, efectivos y eficientes;
               Que, de esta forma venimos a ratificar una vez más, la importancia que para nosotros tiene esta visión integral de acceso a la vivienda y mejoramiento del hábitat, que reúna al acceso al suelo con la casa propia; el mejoramiento de la accesibilidad, con la conectividad y la movilidad sustentable, y las posibilidades equitativas de desarrollo, con el fortalecimiento de las infraestructuras existentes;
               Que, a los fines descriptos se hace necesario proceder a sancionar la norma legal respectiva;
               Que, el mismo se realiza en uso de las atribuciones conferidas por la Constitución Provincial y la Ley Orgánica de Municipalidades Nº 2756;

ARTICULO 1º: CREACIÓN Y OBJETO: Créase en el ámbito de la Municipalidad de San Jerónimo Norte, el "Plan Integral Municipal de Tierras, Hábitat y Viviendas", el que tendrá por finalidad fomentar la construcción de planes colectivos e individuales de viviendas, acceder a suelo urbano y desarrollar infraestructura de servicios urbanos, fundamentalmente orientado a familias de recursos medios y escasos, como así mismo facilitar el acceso a financiación para la refacción, ampliación y mejora de viviendas ya existentes.

ARTICULO 2º: AUTORIDAD DE APLICACIÓN: La Autoridad de Aplicación será la Secretaría de Obras, Servicios Públicos y Control del Departamento Ejecutivo Municipal, debiendo coordinar con la Secretaría de Gobierno y la Secretaría de Hacienda, Finanzas y Recursos Humanos, en todo lo atinente a sus áreas específicas de incumbencias.

ARTICULO 3º: OBJETIVOS: El Plan, perseguirá los siguientes objetivos:
-     Promover el acceso a suelo urbano desde un enfoque integral del hábitat y a través de una gestión municipal participativa;
-     Reforzar la cohesión social, la integración comunitaria y el mejoramiento de las condiciones de conectividad y accesibilidad, mejorando los espacios públicos, y apostando a una movilidad sustentable;
-     Impulsar el desarrollo y las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho de los habitantes a disfrutar de una vivienda digna;
-     Facilitar el acceso a financiación para la refacción, ampliación y mejora de viviendas ya existentes;
-     Desarrollar instrumentos alternativos de gestión orientados a lograr una mayor accesibilidad al suelo urbanizado y a una vivienda adecuada con el fin de desalentar la especulación inmobiliaria.

ARTICULO 4º: BANCO DE TIERRAS: Créase el "Banco de Tierras de la Ciudad de San Jerónimo Norte", con el objeto de constituir una reserva permanente de tierras accesibles, a disposición y para el desarrollo de las políticas públicas en materia de hábitat y vivienda municipal, como así también las que oportunamente se acuerden con las jurisdicciones nacional y provincial.

ARTICULO 5º: CONFORMACIÓN: El mismo estará integrado por todos los inmuebles que actualmente sean de propiedad municipal, de carácter privado, más aquellos que se reciban en donación, o se adquieran a futuro. Los mismos deberán cubrir las condiciones físicas de aptitud, en cuanto a que no tengan desniveles o fracturas que impidan la construcción, se trate de zonas inundables, o se encuentren sujetos a algún tipo de restricciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial local.
La Autoridad de Aplicación, verificará el cumplimiento de estas condiciones, emitiendo el correspondiente certificado de aptitud en cada caso.

ARTICULO 6º: CONVENIOS URBANÍSTICOS CON PROPIETARIOS PRIVADOS: También estará integrado por todos aquellos lotes que se incorporen al patrimonio municipal, a partir de la celebración de convenios urbanísticos con desarrolladores privados, en la modalidad de gestión público-privada.

Los Convenios urbanísticos a los que refiere el párrafo precedente, serán remitidos a este Honorable Concejo Municipal para su conocimiento. Cuando importen excepciones a las normas vigentes, se requerirá su aprobación.

ARTICULO 7º: REGISTRO MUNICIPAL DE VIVIENDAS: Créase el "Programa Municipal para la Construcción de Viviendas Sociales", el que desarrollará las siguientes acciones:
-     Relevar la demanda poblacional local existente, con interés concreto en adquirir una vivienda de tipo unifamiliar, incluyendo una estimación de su capacidad de pago mensual y si posee o no lote propio;
-     Gestionar nuevos planes de vivienda ante la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, y ante las distintas autoridades nacionales que administran este tipo de programas específicos;
-     Realizar los estudios presupuestarios correspondientes, tendientes a la constitución de un fondo municipal para la construcción de viviendas sociales por administración municipal;
-     Analizar la posibilidad de encarar distintos sistemas de autoconstrucción en conjunto con instituciones públicas y/o privadas, y organizaciones comunitarias o de la economía social, que contemple la participación activa de los vecinos.

ARTICULO 8º: CÍRCULOS MUNICIPALES DE AHORRO PARA LA CONSTRUCCIÓN, AMPLIACIÓN Y/O REFACCIÓN DE VIVIENDAS: Toda persona física mayor de edad, podrá ser adherente e incorporarse a un "Círculo Municipal de Ahorro para la Construcción, Ampliación y/o Refacción de Viviendas".

ARTICULO 9º: CONDICIONES: Los adherentes deberán cumplir con las obligaciones asumidas sin hacer peligrar la subsistencia del fondo, pudiendo aceptarse la adhesión por parte de una misma persona, o de una persona del mismo grupo familiar, a más de un plan de ahorro al mismo tiempo.

ARTICULO 10º: Las suscripciones a los Círculos municipales de ahorro, se instrumentarán a través de la rúbrica de un contrato de adhesión donde constarán las cláusulas generales de cada plan, condiciones de ingreso, pago de cuotas, sistema de adjudicaciones, características del proyecto, profesionales y constructores responsables, entre otros. Se adjunta modelo tipo que como "Anexo I", forma parte de la presente.

ARTICULO 11º: El mismo se garantizará con la presentación de una persona física en carácter de fiador solidario, liso, llano y principal pagador con renuncia expresa a los beneficios de excusión y división, respecto de todos los compromisos y obligaciones directas e indirectas, que contrajo el titular del contrato.

ARTICULO 12º: Una vez adjudicado el Círculo municipal de ahorro, se constituirá un derecho real de hipoteca a favor de la Municipalidad de San Jerónimo Norte, como salvaguarda necesaria para garantizar los saldos deudores de cada suscriptor y el correcto funcionamiento del sistema.
La totalidad de los gastos y trámites inherentes a la constitución de hipotecas, así como a su cancelación, estarán a exclusivo costo, cargo y gestión del adherente.

ARTICULO 13º: El suscriptor se obliga al pago de cuotas mensuales, iguales y consecutivas. El monto de cada una de ellas será actualizable de acuerdo al índice de costos de la construcción (ICC), informado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), dependiente del Ministerio de Economía de la Nación.
El pago de las mismas en tiempo y forma, es requisito indispensable para poder participar de los sorteos para adjudicaciones.
El único medio para acreditar el pago de cada cuota será el recibo oficial otorgado por la Autoridad de Aplicación.

ARTICULO 14º: El Suscriptor podrá adelantar el pago de cuotas, o preferir el pago total de las mismas, más dichas situaciones, no le otorgarán prioridad alguna, concurriendo a cada sorteo, en igualdad de condiciones que los demás suscriptores.

ARTICULO 15º: Los sorteos para la adjudicación de planes, serán programados por la Autoridad de Aplicación. Serán públicos y se realizarán en el Salón Celeste del edificio municipal, contando con la fiscalización de un Escribano Público. A sus efectos a cada integrante del Círculo municipal de ahorro se le asignará un número de orden. Finalizados los mismos, se labrará el acta correspondiente.

ARTICULO 16º: La falta de pago de dos (2) o más cuotas de aporte al Círculo municipal de ahorro y/o de cualquier otra obligación a cargo del adherente, autoriza a la Autoridad de Aplicación, sin perjuicio de otras penalidades que le sean pasibles al adherente, a exigir al mismo la regularización de su situación morosa. Las cuotas adeudadas se calcularán de acuerdo al valor actualizado que las mismas posean al día en que efectivamente sean abonadas.
La misma situación, le otorgará de manera automática a la Municipalidad, el derecho a considerar rescindido el contrato, sin necesidad de notificación o interpelación previa.

ARTICULO 17º: Una vez rescindido el contrato, se procederá de la siguiente manera:
          a) Si el adherente aún no ha resultado adjudicado, la Municipalidad deberá reintegrar una vez finalizado el plazo del contrato, un importe equivalente a la cantidad de cuotas abonadas, tomándose como parámetro para la realización del cálculo el valor de la última cuota, previa deducción de un veinte por ciento (20 %) en concepto de gastos administrativos, y daños causados por su incumplimiento;
          b) Si el adherente ya hubiere resultado adjudicado y utilizado el dinero la Municipalidad podrá considerar vencidas todas las obligaciones que recaigan sobre el contrato, exigiendo al mismo tiempo el pago de las cuotas adeudadas más el valor de las cuotas aún no vencidas. Todo ello sin necesidad de notificación o interpelación alguna y previa actualización de las cuotas de acuerdo al sistema estipulado en el artículo 13°.

ARTICULO 18º: CESIÓN DE DERECHOS. FALLECIMIENTO: Los círculos individuales podrán ser cedidos y/o transferidos siempre que cuenten con el consentimiento expreso de la Municipalidad. En caso de fallecimiento del adherente la Autoridad de Aplicación resolverá la situación en el marco de sus atribuciones, en particular lo dispuesto en el artículo 25° último párrafo.

ARTICULO 19º: LIQUIDACIÓN: Los Círculos municipales de ahorro finalizarán, una vez que se hayan cancelado todas las cuotas previstas en los contratos específicos y hayan sido adjudicados todos los inscriptos en condiciones de ser beneficiarios.
Si de la liquidación total de los mismos resultaren excedentes, serán destinados al fortalecimiento del Banco de Tierras, previsto en el artículo 4° de la presente.

ARTICULO 20º: MONTO ASIGNADO: La suma dineraria asignada a cada adjudicatario, será igual a la totalidad del valor de las cuotas mensuales individuales de cada Círculo municipal de ahorro, más el monto que resulte de la actualización correspondiente de acuerdo al sistema establecido en el artículo 13°.

ARTICULO 21º: DESTINO DE LOS FONDOS: La suma mencionada en el artículo precedente, será destinada exclusivamente a la adquisición de materiales y el pago de los trabajos de albañilería y demás rubros, para la construcción, refacción y/o ampliación de la vivienda particular oportunamente identificada.

ARTICULO 22º: PROYECTO, DIRECCIÓN TÉCNICA Y CONSTRUCCIÓN: El profesional arquitecto que tendrá a su cargo la realización del Proyecto y Dirección Técnica, será seleccionado por el adherente. Realizará todas las tareas de seguimiento y control de la obra, responsabilizándose de las órdenes de compra de materiales y del destino de los mismos. También, tramitará las inscripciones, habilitaciones, legalizaciones y registración de planos, entre otros.

ARTICULO 23º: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PROVEEDORES: Tanto los profesionales arquitectos intervinientes, como así también las personas que realicen los trabajos de albañilería y demás rubros, como los locales comerciales que provean los distintos materiales de construcción, serán seleccionados por el adjudicatario y deberán estar inscriptos en el Registro de Proveedores de la Municipalidad de San Jerónimo Norte.

ARTICULO 24º: RETRASO O INTERRUPCIÓN DE LOS SORTEOS: La Municipalidad no tendrá responsabilidad alguna frente a la situación de retraso o interrupción de los sorteos debido al atraso o la falta de pago por parte de los adherentes.

ARTICULO 25º: ATRIBUCIONES DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN: La Autoridad de Aplicación tendrá el gobierno, administración y ejecución de cada Círculo, teniendo facultades para:
a)     Determinar el número de adherentes a cada Círculo, adecuándolo a la cantidad de interesados, las situaciones individuales y las posibilidades reales de pago;
b)     Aprobar la admisión de los aspirantes a formar cada grupo de ahorro según las condiciones de ingreso;
c)     Suscribir los contratos con cada uno de los adjudicatarios;
d)     Administrar los fondos aportados por los adherentes;
e)     Controlar la ejecución y el desarrollo de los planes de obra;
f)     Realizar los sorteos públicos y la adjudicación de planes;
g)     Exigir a los suscriptores las garantías necesarias y suficientes en resguardo del fondo común;
h)     Excluir del Registro de Proveedores a los profesionales arquitectos y contratistas de obra que incumplan, con las prescripciones establecidas en la presente, sus anexos y decretos reglamentarios;
i)     Liquidar cada uno de los círculos de ahorro sorteados y adjudicados;
j)     Disponer y reglamentar planes de pago de carácter general y extraordinarios, para aquellos adherentes que posean deuda en mora con cada uno de los Círculos.
Esta enumeración no se considera taxativa, teniendo potestad para analizar, asumir y decidir, todas aquellas otras que resulten de situaciones particulares no previstas en la presente o en contrato respectivo.

ARTICULO 26º: El Departamento Ejecutivo Municipal, establecerá anualmente, una partida específica para cumplir los objetivos de la presente ordenanza, la que se incorporará al Presupuesto General de Gastos y Recursos.

ARTICULO 27º: Facúltese al Departamento Ejecutivo Municipal a los efectos de dictar todas las medidas reglamentarias que fueren necesarias para la implementación y pleno funcionamiento de la presente Ordenanza.

ARTICULO 28º: Comuníquese, Promúlguese, Publíquese, Notifíquese y Archívese.